سند به عنوان یکی از اصلی ترین دارایی اشخاص در زمان کنونی محسوب می گردد. سند خود به دو نوع دسته تقسیم می گردد که آن دو دسته عبارت اند از سند عادی و سند رسمی.

بر حسب قانون مدنی ایران، ادله ی اثبات دعوا به این موارد تقسیم می گردد : اقرار، سند، شهادت، امارات و قسم. از میان ادله اثبات دعوا ذکر شده، قصد داریم سند را و قوانین مختص به آن را برای شما جهت اجاره وثیقه شرح دهیم. در این مطلب سعی شده مطالب مختص سند به طور کامل برای شما برسی و شرح داده شود.

سند چیست؟

سند به معنای کلی آن، هر مکتوبی می باشد که دلالت بر امری در خارج قرار گرفته باشد.

چنانچه سند را به عنوان یکی از دلایل اثبات دعوا قصد داشته باشیم مورد برسی قرار دهیم، جهت تعریف نمودن آن می بایست به قانون مدنی مراجعه نموده و آن را به طور کامل مشاهده نماییم.

بر حسب قانون مدنی ایران، سند به هر نوشته ای ذکر می شود که در مقام دعوا یا دفاع از آن قابل استناد قرا داده شود. به باین بهتر سند می بایست دارای علت اثبات یک حق برای شخص مورد نظر باشد.

سند در همین خصوص، دارای ارکان، انواع و نکاتی می باشد که در مطالب بعدی به آن می پردازیم.

سند دارای چه ویژگی هایی مخصوصی می باشد؟

مطابق تعریفی که قانون مدنی ایران از سند شرح داده است، برای سند دارای ویژگی های زیر می باشد:

نوشته و مکتوب بودن : سند الزاما می بایست کتبی و به صورت مکتوب قرار گرفته باشد. کتبی بودن یک صفت ذاتی جهت سند می باشد و از آن به هیچ عنوان جدا نمی گردد. به همین علت در تعریف مورد نظر حاوی علت های گفتاری و شفاهی در خصوص سند نمی شود. منظور از نوشته هر گونه خط و علامت بر روی اشیائی مثل کاغذ و مثل آن می باشد.

قابلیت استناد: هر نوشته ای این امکان را ندارد که سند محسوب گردد. نوشته ای سند در نظر گرفته می گردد که قابلیت استناد بودن به آن وجود داشته باشد. بدین معنی که این امکان وجود داشته باشد که آن را دلیل محسوب نمود. نوشته می بایست دارای یک دلیل باشد تا قابلیت استناد کردن به آن را پیدا نموده و سند به حساب آید.

انواع سند

در ماده ی ۱۲۸۶ قانون مدنی ایران، سند به دو نوع سند رسمی و سند عادی تقسیم بندی شده است. در مطالب بعدی  به بررسی این دو و تفاوت های هر کدام می پردازیم.

سند رسمی دارای چه خصوصاتی جهت اجاره وثیقه می باشد؟

سند رسمی در ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی بدین گونه تعریف شده است. هر زمان سند در اداره ی ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی کشور یا نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت و وظایف آنها تنظیم گردد، این سند از لحاظ قانونی رسمی به حساب می آید.

به همین علت برای آن که سندی رسمی محسوب گردد، سه شرط می بایست جهت اجاره وثیقه حتما وجود داشته باشد :

یک : سند مورد نظر نزد مامورین رسمی تعیین شده مورد تنظیم واقع شده باشد؛ در خصوص توضیح این مامورین رسمی که چه افرای می باشند می بایست ذکر نمود که مامورین دولتی و مامورین بخش خصوصی می باشند که از جانب دولت جهت تنظیم اسناد مورد نظر تعیین شده باشند.

دو : مامور رسمی جهت تنظیم سند می بایست صلاحیت تعیین شده را دارا باشد. به طور مثال اداره ی راهنمایی و رانندگی تنها در صادر نمودن گواهینامه صلاحیت مورد نظر را دارد و این امکان را ندارد که به طور مثال اقدام به صادر نمودن کارت ملی افراد اقدام کند.

سه : در تنظیم و نگارش سند مقررات و تشریفات قانونی تعیین شده می بایست الزما به طور کامل رعایت گردد.

انواع سند رسمی چه مواردی می باشند :

سند رسمی بر اساس قدرت اجرایی آن، به سند رسمی لازم الاجراء و غیر لازم الاجرا تقسیم می گردد.

یک : اسناد رسمی لازم الاجرا: اسنادی می باشند که قانون به این نوع از اسناد قدرت اجرایی در نظر گرفته است. در خصوص این مورد از اسناد شخص صاحب سند این امکان را دارد بدون مطح نمودن دعوا و دریافت حکم، در خواست اجرای نمودن موارد قید شده در سند را جهت اجاره وثیقه مطرح نماید. ماده ی ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، موارد قید شده در تمامی اسناد رسمی مرتبط به دیون و سایر اموال منقول را لازم الاجرا تلقی می کند.

همچنین در ماده ی نود و سه قانون مورد نظر همچنین ذکر می کند که تمام اسناد رسمی مرتبط به معاملات املاک که ثبت شده باشند لازم الاجرا می باشند.

دو : اسناد رسمی غیر لازم الاجرا: به غیر از مواردی که مطلب قبلی ذکر شد ، برای اسناد دیگر این امکان وجود ندارد که بدون اقامه ی دعوا و دریافت حکم مورد نظر اجرا گردند. به اینگونه از اسناد اسناد غیر لازم الاجرا در قانون گفته می شود.

به چه اسنادی جهت اجاره وثیقه، سند عادی گفته می گردد؟

هر گونه سندی که رسمی نباشد، عادی به حساب می آید. سند عادی همانند سند رسمی، از شروطی که در مطالب بالا به آن پرداختیم برای اجاره وثیقه هیچ موردی را همراه خود ندارد.

به همین دلیل تمامی وصیت نامه های عادی، دفاتر تجاری، اسناد تجاری همانند چک و سفته، در دسته اسناد عادی به شمار می روند.

انواع مختلف سند عادی؟

برای اسناد عادی دو گونه تقسیم بندی وجود دارد:

یک : تقسیم اسناد عادی : اسناد عادی تشریفاتی و اسناد عادی غیر تشریفاتی

سند عادی تشریفاتی: بعضی اوقات قانون گذار جهت تنظیم نمودن یک سند عادی، تشریفات خاصی را که از قبل تعیین نموده است را مد نظر قرار می دهد. همانند تشریفاتی که در قانون تجارت جهت تنظیم نمودن دفاتر تاجر تعیین شده است. رعایت نمودن تشریفات مورد نظر موجب رسمی شدن سند عادی نمی گردد؛ به این علت که هر سه شرط ذکر شده در خصوص اسناد رسمی می باشد رعایت شده باشد تا این اسناد رسمی تلقی گردند. چنانچه در خصوص اسناد عادی تشریفاتی قانون گذار تنها رعایت مواردی را تنظیم این مورد نیاز می باشد تلقی کرده است.

سند عادی غیر تشریفاتی: در صورت دیگر اسناد عادی غیر تشریفاتی هم موجود می باشند. در این نوع از اسناد، صرف وجود داشتن ارکان سند، بدین معنی که نوشته بودن و قابلیت استناد، تنها مورد قبول می باشد و شرطط دیگری جهت درستی اینگونه از اسناد مورد نیاز نمی باشد.

دو : اسناد عادی به دو دسته تقسیم می شوند : اسناد عادی لازم الاجرا و اسناد عادی غیر لازم الاجرا

اسناد عادی لازم الاجرا :

اینگونه از اسناد عادی می باشند که قانون گذار برخی آثار اسناد رسمی را بر این گونه از اسناد بار می نماید. بدین صورت که این اسناد در حکم سند رسمی تلقی می گردند.

برتری سند عادی لازم الاجرا این مورد می باشد که ذی نفع بدون مراجعه نمودن به دادگاه و دریافت حکم، این امکان را دارد که موارد مندرج در سند را اجرا نماید.

اجرا نمودن این اسناد از جانب دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت انجام می گردد. مشهور ترین مثال در این خصوص این اسناد ، چک می باشد. به علاوه این امکان وجود دارد که به قبوض اقساطی که به عنوان وام به اشخاص تحویل داده می شود ذکر نمود.

سند عادی غیر لازم الاجرا :

سند عادی می باشد که موارد قید شده در آن بدون مراجعه به دادگاه و دریافت حکم به هیچ عنوان قابل اجرا نیم باشد. نام دیگر این نوع از اسناد، اسناد عادی محض می باشد.

تفاوت سند رسمی با سند عادی در چه چیزی می باشد؟

تنظیم نمودن سند رسمی از جانب مامورینی که دارای صلاحیت می باشند و در فرم مشخصی انجام می پذیرد. اما در صورتی که در تنظیم نمودن سند عادی نه فرم مشخصی دارد و این مورد که هر شخصی این امکان را دارد که سند عادی تنظیم نموده و احتیاج به مراجعه به شخص یا سازمان بخصوصی نمی باشد.

در تنظیم نمودن سند رسمی رعایت تشریفات بخصوص از جانب مامور تنطیم کننده ی سند الزامی می باشد. چنانچه تنظیم سند عادی اغلب تشریفات بخصوص ندارد. مگر در صورتی که سند عادی تشریفاتی قرار داشته باشد.

قدرت اثباتی سند رسمی با سند عادی تفاوت بسیار دارد. روال معمول اعتبار سند رسمی احتیاج به اثبات نمودن ندارد. در صورتی که اسناد عادی از جنبه اعتبار متزلزل می باشند و این امکان وجود دارد که به اصالت این نوع از اسناد هم تعرض وارد گردد.

موارد مندرج در اسناد رسمی می تواند علاوه بر طرفین آن سند نسبت به اشخاص دیگری هم معتبر و قابل استناد نمودن باشد. در صورتی که در اسناد عادی همچنین چیزی وجود ندارد.

نسبت به یک سند رسمی فقط این امکان وجود دارد که برای آن ادعای جعل را مطرح کرد. در صورتی که در مورداسناد عادی علاوه بر ادعای جعل نمودن به آن، ادعای انکار و تردید نیز می توان به اینگونه از اسناد مطرح نمود. منظور از انکار این مورد می باشد که علیه فردی سند عادی ابراز گرددد، و او خط، مهر یا امضای قرار گرفته در سند که به او نسبت داده شده را، انکار کند. تردید هم به این معنا می باشد که سند عادی بر علیه شخصی تلقی گردد. اما خط، مهر یا امضای قرار گرفته در سند به او نسبت داده نگردد. بدین ترتیب شخصی که سند علیه او مطرح شده است این امکان را دارد که نسبت به اعتبار سند مورد نظر ادعای تردید را مطرح نماید.

اسناد عادی از دو جنبه اعتبار اسناد رسمی را دارند :

شخصی که سند علیه او می باشد، این سند را مورد قبول واقع نماید.

چنانچه در دادگاه اثبات گردد که شخصی که سند را مورد تکذیب و تردید تلقی کرده است، آن سند را امضا نموده و یا مهر زده باشد.

چطور بدون مراجعه نمودن به دادگاه، موارد مندرج در اسناد رسمی را اجرا نماییم؟

چنانچه سند، هم از رسمی و عادی لازم الاجرا بوده باشد، این امکان وجود دارد جهت اجرای نمودن موارد مندرج در آن از اداره اجرای اسناد رسمی اقدام مورد نیاز را انجام نمود.

بدین صورت که حتما نیازی نمی باشد که به دادگاه جهت دریافت حکم مراجعه نمود.

این مورد هم می بایست ذکر نمود که مطابق رای وحدت رویه شماره دوازده هیات عمومی دیوان عالی کشور ایران، برای اجاره وثیقه چنانچه سند لاز الاجرا بوده باشد، هیچگونه مانعی وجود نخواهد داشت که از اول به دادگاه رجوع نمود.برای

در مورد اجرای مفاد اسناد رسمی شما هم این امکان را دارید که از طریق دادگاه و همچنین از طریق اداره اجرای ثبت مورد نظر اقدامات مورد نیاز را انجام دهید.

به عنوان مثال می توان به چک اشاره نمود. که هم امکان وجود دارد که چک را از طریق دادگاه مورد مطالبه قرار گیرد و هم اجرا نمودن آن را از اجرای ثبت اقدامات لازم را انجام داد.

چنانچه سند اعم از رسمی و عادی غیر لازم الاجرا بوده باشد، الزاما می بایست به دادگاه مراجعه نمود. بدین خاطر که اجرا نمودن موارد مندرج همچنین سندی به حکمو دستور دادگاه نیاز خواهد داشت.

سند تک برگی چیست؟

در گذشته نه چندان دور سند رسمی املاک به صورت دفتر چه ای قرار داشت. امروز بر خلاف گذشته سند رسمی املاک، در یک برگ به که به توضیح آن می پردازیم تنظیم می گردد.

بدین ترتیب سند تک برگی جایگزین سند های دفترچه ای در حال حاضر شده است.

سند های تک برگی به نسبت به سند های دفترچه ای، امنیت و مورد اعتبار بیشتری قرار دارند. امکان جعل نمودن در خصوص این اسناد و تغییر محتوای مندرج در اینگونه اسناد تک برگی بسیار کمتر می باشد.

جهت تعویض نمودن سند مالکیت دفتر چه ای و دریافت سند تک برگی می بایست به دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور رجوع کرد.

سند تک برگی

سند دفترچه ای

سند مادر چیست؟

تا به امروز حتما با آپارتمان هایی مواجه شده اید که برای هر واحد آن سند مالکیت جداگانه ای تعیین و صادر نشده باشد. بدین صورت که مالک اولیه با داشتن یک سند مادر ، اقدام به انتقال این واحدها می کند. در تعریف سند مادر می بایست ذکر نمود که جهت هر واحد سند تفکیک شده ای که سهم هر فرد را تعیی نماید وجود و تعیین نشده است. بدین صورت که تنها یک سند برای کل ملک تنظیم شده است.

هم اکنون می بایست با طی نمودن مراحل جهت هر واحد و هر مالک سند جداگانه ای تنظیم و نگارش گردد.

سوالی که در این قسمت پیش می آید این مورد است که چطور این امکام وجود دارد که سند مادر را به سند تفکیک شده ای و سند های جداگانه تقسیم کرد؟

در این زمان که مابین مالکین اختلاف نظر وجود داشته باشد و هنگامی که همه هم نظر می باشند جهت تفکیک سند مادر روش های مختلفی می توان فرض نمود.

سند تفکیکی چیست؟

هر زمان ملکی ماین اشخاص متفاوت مشترک قرار گرفته باشد، پس از آن نسبت به افراز آن اقدام صورت گرفته شود، بدین معنی که برای هر مالک سند جداگانه ای تنظیم و تعیین گردد و سهم آن مالک به طور کامل و دقیق تعیین شود،این گونه سند سند تفکیکی به شمار می رود. بدین صورت که یک مال چندین مالک داشته باشد اما جهت هر یک سند جدا گانه ای تعیین و قرار نگرفته باشد.

بدین ترتیب سهم جدا گانه ی این افراد تعیین و مشخص نبوده. چنانچه با صادر شدن سند تفکیکی، سهم هر یک از شرکا از فرد دیگری جدا و تعیین گردد. این مورد به ویژه در حالتی مشاهده می گردد که زمینی پس از فوت فردی، به وراث او تقسیم می گردد. حال وراث در زمین همگی به صورت مشتریک شریک می باشند. در صورتی که سهم هر کدام از وراث به طور واضح و جداگانه مشخص نمی باشد.

سند وکالتی چیست؟

این امکان وجود دارد که مالک ملکی، اقدام به تنظیم نمودن وکا لتنامه رسمی به نام شخص خریدار یا خریداران صورت می دهد. بدین معنی که خریدار وکیل فروشنده می گردد.

اما می بایست به این مورد توجه نمود که صرف تنظیم و نگارش وکالتنامه به نام شخص خریدار، او را مالک تلقی نمی کنند. به علاوه می بایست مابین طرفین معامله بیع نامه هم تنظیم و نگارش گردد.

به علاوه می بایست سریعا نسبت به تنظیم نمودن سند رسمی مالکیت به نام شخص خریدار اقدامات مورد نیاز صورت پذیرد. در زمان معامله ی وکالتی می بایست با دقت به موارد زیر توجه نمایید :

به طور قطع برسی نمایید که شخص فروشنده مالک ملک مورد نظر باشد. این امکان را دارید که از سند رسمی مالکیت، بیع نامه، صلح نامه و … این مورد را استعلام و تاییده آن را دریافت نمایید.

وکالتنامه را به شیوه ای تنظیم کنید که حق عزل نمودن وکیل به هیچ عنوان در آن قید نشده باشد.

در بیع نامه ی خود مشخصات کامل وکالتنامه همانند: شماره، تاریخ تنظیم بیع نامه، دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده ی وکالتنامه را حتما قید نمایید.

الزاما برای خریدار به عنوان وکیل حق توکیل به غیر تعیین نمایید.

استعلام سند مالکیت ملک با کد ملی

قانون از مالکیت و همینطور اطلاعات افراد به طور کامل و قاطع حمایت می نماید. بدین ترتیب افراد این امکان را ندارد خارج از دادگاه، در خواست استعلام از اموال شخصی پیگیری و انجام دهند.

شما تنها در مورد اموالی که شاید به نام شما بوده باشد و شما از این مورد بی خبر باشید این امکان را دارید که به یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور رجوع نمایید و از آنها در خواست استعلام اموال احتمالی خود را تقاضا نمایید.

به علاوه در صورت انجام نمودن معامله، دفتر اسناد رسمی مورد نظر مالکیت شخص فروشنده را از اداره ثبث مورد نظر استعلام می گیرد.

استعلام املاک در معاملات

هنگامی که شما معامله ای را صورت می دهید به دلیل این امر که شما ذی نفع آن سند می باشد، برای شخص شما امکان استعلام معاملات مورد نظر در قانون تعیین شده است.

برای تصدیق آنلاین اصالت سند این امکان را دارید که به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجه کند.

ابطال سند رسمی با سند عادی

همانطور که اطلاع دارید و در قانون تعیین شده است سند رسمی از نگاه قانونی اعتبار بسیار فراوانی دارد و این بدان معنی نمی باشد که با یک سند عادی (مثل بیع نامه یا در عرف قول نامه) بتوان سند رسمی مورد ابطال قرار داد.

به عنوان مثال هنگامی که فردی ملکی را با دیگری قول نامه می نماید، هر چند سند رسمی به نام فروشنده می باشد و خریدار صرفا یک سند عادی را در اختیار دارد، اما مالک آن ملک خریدار می باشد و چنانچه به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری نماید، خریدار بامطرح نمودن و ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی این حق را دارد که سند مالکیت رسمی قبلی را مورد ابطال قرار دهد و برای خود سند مالکیت جدیدی درخواست و دریافت نماید.

اعتبار کپی برابر اصل سند

مطابق ماده ۷۴ قانون ثبت، کپی برابر اصل به منزله اصل سند مورد نظر تلقی می گردد.