اسناد ملکی و ابطال اسناد

اهمیت موضوع سند رسمی بدین صورت می باشد که مطابق ماده قانون ۲۲ ثبت؛ زمانی که ملکی طبق قانون در دفاتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت تنها شخصی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد و یا فردی را که ملک مورد نظر را به او منتقل کرده باشد و همچنین این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد یا این که ملک مورد نظر از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد و یا اینکه ملک اشاره شده از مالک رسمی ارثاً به او منتقل شده باشد، مالک می شناسد. در این مطلب سعی داریم به اسناد ملکی، انواع گوناگون آن و ابطال اسناد را شرح دهیم.

سند رسمی چیست؟

مطابق ماده قانون ۱۲۸۴ مدنی؛ سند چیزیست از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع بتوان به آن استناد نمود.

سند بر دو نوع می باشد: سند عادی و رسمی. سند رسمی مطابق ماده قانون ۱۲۸۷؛ اسنادی می باشند که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی کشور یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و مطابق با مقررات ‌قانونی تنظیم و نگارش  شده باشند.

تنظیم سند رسمی مزایایی نسبت به سند عادی دارا می باشد و این مزایا عبارت است از این که سند رسمی قدرت اجرایی شدن را دارد.بر خلاف سند عادی که این قدرت را ندارد. مزیت دیگر سند رسمی این مورد است که نسبت به طرفین معامله و شخص ثالث معتبر بوده و دارای اثر می باشد چنانچه که سند عادی تنها میان طرفین معامله اعتبار دارد. مزیت سوم سند رسمی اینست که سند رسمی به هیچ عنوان قابل تردید و انکار نیم باشد و تنها در قبال ادعا نمودن جعل این امکان وجود دارد  ولی در مورد سند عادی این موضوع صدق نمی کند و  قابل تردید و انکار ممکن است باشد.

آیا باطل نمودن یک سند رسمی با سند عادی امکان پذیر است؟

در ابتدا ممکن است با توجه به قدرت اثباتی و اجرایی که سند رسمی دارا می باشد این امکان وجود دارد که این فکر به ذهن برسد که سند عادی هیچ زمان  این امکان را ندارد که اعتبار سند رسمی را خدشه دار کند. اما تنها یک مورد استثنا ممکن است وجود داشته باشد و آن زمانیست که سند عادی سابق بر سند رسمی باشد.در این زمان معاملات غیرمنقول چنانچه تاریخ سند عادی بر سند رسمی تقدم داشته باشد دادگاه پرونده مورد نظر دارنده سند عادی را مالک تشخیص می دهد و بدین صورت سند عادی یک سند رسمی را باطل نماید.

انواع سند ملکی یا سند اجاره ای

اسناد ملکی انواع مختلفی را شامل می شود که عبارت اند از :

سند ملکی مشاع

مال مشاع مالی می باشد که دو یا چند فرد در جز جز آن مال شریک باشند و تعریف سند ملکی مشاع این می باشد که در سندهای مشاع هر فرد از شرکاء قسمتی از یک ملک را اختیار دارند  و هر یک دارای سند رسمی می باشند.

سند ملکی یا همان سند اجاره ای منگوله دار

سند های ملکی منگوله دار به وسیله یک تکه سرب و نخ و به وسیله اداره ثبت اسناد پلمپ گشته اند. این اقدام به جهت تائید نمودن صحت سند انجام می‌ گردد. مالکیت سندهای ملکی منگوله دار قطعی می باشد .بدین صورت که منگوله مذکور این مورد را نشان می دهد که مالکیت شخص محرز می باشد.

سند ملکی شش دانگ

تعریف سند ملکی سند اجاره ای شش دانگ این می باشد که یک نفر صد در صد از ملک را مالک باشد. تعریف از شش دانگ نیز این می باشد که دارای شش جهت شمال جنوب غرب شرق و بالا و پایین می باشد.

انواع اسناد ملکی

سند تک برگ

در گذشته سند مالکیت ملک به صورت دفترچه ای بوده است.اما در زمان امروزی سند رسمی ملک به صورت تک برگ می باشند. اصالت، خوانا و واضح بودن و شفافیت جزو اصلی ترین خصوصیات اصلی اسناد ملکی تک برگ به شمار می آید.

سند ملکی وقفی

در تعریف سند وقفی می بایست ذکر کرد که سندی می باشد که صاحبان ملک یا زمین آن‌ها را وقف نموده و اداره‌ی اوقاف این گونه از ملک‌ها رو به شیوه ۹۹ ساله به اشخاص دیگر منتقل مینماید و از آن‌ها اجاره دریافت می کند.

خرید و مورد فروش قرار دادن اموال اوقافی، بدون کسب اجازه از اداره اوقاف ممنوع می باشد و تخلف محسوب می گردد. چنانچه افرادی که با کسب اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، این امکان را دارند تنها برای اعیان خود سند درخواست نمایند.

سند ملکی وکالتی

در اسناد ملکی وکالتی نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروش اعلام می‌گردد. این امکان وجود دارد که مالک به فرد یا افرادی به عنوان وکیل فروشنده اصلی، از مالک وکالت داشته باشند. ضروری می باشد تا وکالت این دست از اشخاص به صورت رسمی در محضر به ثبت برسد تا از جنبه قانون نیز اعتبار داشته باشد.

انواع اسناد ملکی سند ملکی رهنی یا سند اجاره ای

سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم  و نگارش می گردد یک سند رسمی محسوب می گردد.بدین صورت که راهن یا بدهکار در قبال وثیقه‎ی بدهی خود یکی از املاک خودش را در رهن طلبکار یا همان مرتهن به گرو می گذارد.

سند ملکی یا همان سند اجاره ای رهنی به عبارت دیگر توسط بانک‎ها  و موسسات مالی و اعتباری،  جهت ضمانت  پرداخت  اقساط با وام گیرندگان تنظیم می‎گردد.بدین گونه که شخص وام گیرنده در ازای مبلغی که از بانک دریافت نموده است. ملک خود را در گرو یا وثیقه‎ی در بانک جای می دهد.

سند ملکی عرصه و اعیان

سند عرصه، سند ملکی یا سند اجاره ای مرتبط به زمینی می باشد که آپارتمان در آن بنا می گردد و سند اعیان مرتبط به سند ملکی واحدهایی می باشد که بر روی آن زمین بنا میگردد.

سند تفکیکی

در تعریف تفکیک ملک می بایست ذکر نمود که از تفکیک و تقسیم مال غیرمنقول به قطعه های کوچک تر تفکیک ملک به وجود می آید. صورت مجلس تفکیکی ملک با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان مورد نظر از جانب اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می گردد. صورت جلسه توضیح داده شده تنها به تعریف حدود اربعه واحد های مستقل و اعلام مساحت آنها و شماره گذاریشان می پردازد بدون آنکه به مالکیت خصوصی آن واحد ها بپردازد.

انواع اسناد ملکی

سند قطعی

در تعریف سند قطعی می بایست ذکر کرد که همان سند مالکیت تک برگی می باشد که از جانب «اداره ثبت اسناد و املاک» یا ثبت نقل و انتقال دفتر اسناد رسمی کشور ( با لحاظ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ) به نام صاحب آن ملک ثبت می گردد و مالکیت دارنده سند را قطعی می نماید.

این نوع از سند بهترین و مطمئن ترین نوع سند می باشد و اطمینان دارنده سند نسبت به آن محرز و قانونی می باشد. سند قطعی قابل انکار و تردید شدن نمی باشد و فقط می توان نسبت به آن ادعای جعل نمود. این سند پیش همگان و در محاکم و مراجع دادگستری دارای اعتبار می باشد و دولت شخصی را مالک می نامد که ملک در دفتر ثبت اسناد به نام او ثبت گردیده باشد.

سند قولنامه ای

قولنامه یا همان پیش قرارداد به عبارت بهتر وعده معامله می باشد. سند قولنامه ای سندی می باشد که ناشی از قولنامه بوده و قولنامه تعهدی بر بیع می باشد. قولنامه دارای یک تعهد می باشد.

چنانچه فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری نماید خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را اجبار جهت به نام زدن سند مورد نظر در دفترخانه کنند. قولنامه تعهد بر بیع می باشد و توافق ناشی از مادهی قانون ۱۰ مدنی کشور است.

قولنامه امکان دارد رسمی باشد یا عادی. مزیت قولنامه رسمی نسبت به قولنامه عادی بدین صورت است که که قابل انکار و تردید شدن نمی باشد. اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی مورد نظر قید گشته باشد، با جمع بودن شرایط خاص این امکان وجود دارد که از جانب اجرای ثبت درخواست صدور اجرائیه کرد. اما در مورد قولنامه عادی این مورد صدق نمی کند.

چگونه می توان سند ملکی را ابطال نمود؟

برای ابطال سند ملکی می بایست دعوای ابطال سند انجام داد. سند اجاره ای به انحاء متفاوت امکان دارد ارزش خود را از دست بدهد و بی اعتبار گردد؛ این امکان وجود دارد که این مورد به درخواست  شخص صاحب ملک و یا بنا به حکم دادگاه و بعضی مواقع با انتقال مالکیت یا هر گونه علت دیگری باطل گردد و ارزش خودش را از بین ببرد.

یکی از روش هایی که می توان بی اعتباری سند را از دادگاه درخواست کرد این می باشد که یکی از شروطی که صحت سند را مندرج در ماده ۱۹۰ ق.م. را محرز می کند را نداشته باشد. مثل این مورد که فروشنده یا حتی خریدار اهلیت معامله را نداشته باشد یا مالی که انتقال می باشد تعلق به فروشنده نداشته باشد.

ابطال، فسخ و اصلاح سند

ابطال سند: با باطل شدن سند کلیه آثار و ارزش اعتباری و استنادی آن از بین می رود و دیگر نسبت به دارنده آن یا اشخاص دیگر فاقد اعتبار می باشد و حتی قابل استناد هم نمی باشد.

فسخ سند: در مواردی است که معامله به‌ صورت سند رسمی انجام شده باشد، بدین صورت که با توافق طرفین معامله و یا از طریق حق فسخ ایجاد شده در معامله این معامله رسمی منحل می شود و این انحلال سند رسمی معامله طبق تشریفات تعریف شده و مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک کشور در دفتری که ثبت آن سند انجام شده و در آن به ثبت رسیده است ثبت می‌شود.

اصلاح سند: اصلاح سند، اعتبار و ارزش آن سند را به طور کل از بین نمی برد اما به دلیل اینکه بعضی اشتباهات ثبتی در تنظیم و نگارش و یا حتی صدور آن بوده است، دارنده آن سند درخواست رفع اشتباهات و اصلاح سند را ارائه می دهد که این مورد جهت برسی در صلاحیت هیئت نظارت در قانون پیش بینی شده است.

چطور سند ملکی را ابطال نماییم؟

جهت ابطال سند ملکی می بایست کجا و چه کاری انجام دهیم؟

معمولا رسیدگی به اشتباهات ثبتی به استناد ماده ی قانون ۲۵ ثبت اسناد و املاک کشور و ماده ی قانون ۲ لایحه در رابطه با اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در صلاحیت هیئت نظارت می بوده است این مورد می بایست ذکر شود که در صورتی که اشتباهات طوری باشند که اصلاح آن سند ملکی ها در تعارض با حقوق افراد دیگری باشد این موضوع از صلاحیت هیئت نظارت خارج گشته و محکمه صالح به آن مورد رسیدگی خواهد نمود. جهت ابطال سند ملکی یا سند اجاره ای می بایست در وحله اول به دفتر خدمات قضایی رجوع نموده و سپس داد خواست ابطال سند را درخواست و ثبت نمایید.

چنانچه موضوع دعوا «ابطال سند مالکیت» قرار گرفته باشد مطابق ماده ی قانون ۱۲ آیین دادرسی مدنی کشور «دعاوی مرتبط به اموال غیرمنقول مثل دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق مرتبط به آن در دادگاهی برگزار می گردد که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار گرفته باشد، چنانچه خوانده در آن حوزه اقامت نداشته باشد.» دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی این پرونده می‌باشد و به چنانچه مبحث دعوا ابطال سایر اسناد باشد طبق ماده قانون ۱۱ به بعد آیین دادرسی مدنی مورد عمل واقع می گردد.

جهت ابطال سند ملکی یا سند اجاره ای چه مدارکی لازم می باشد؟

مدارک لازم جهت طرح دعوای ذکر شده عبارت‌اند از :

پارائه سند ملکی که موجود می باشد  مثل سند مالکیت، وکالت‌نامه، صلح‌نامه، وصیت‌نامه و …

دلایل بی ‌اعتباری یا ابطال سند ملکی عبارت اند از: جعبی بودن سند ملکی مورد نظر، رعایت نکردن تشریفات صادر شدن سند، معارض بودن سند و …

چطور سند ملکی را ابطال نماییم؟باطل شدن سند مالکیت معارض

ادارات ثبت ملزم می باشند هنگامی که مطلع شدن از صدور اسناد مالکیت معارض همانند از اینکه نسبت به اصل حدود و ثغور حقوق ارتفاقی بوده باشد.می بایست سریعا تعیین تکلیف نموده و صاحب های اسناد مالکیت معارض هم این امکان را دارند که درخواست رسیدگی به آن مورد را از دادگاه مورد نظر بنمایند.

مطابق ماده ی قانون ۶  ثبت برای رسیدگی کشور به تمام اختلافات و اشتباهات مرتبط به امور ثبت اسناد و املاک در مکان هر دادگاه استان هیأتی با نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان منطقه و یا قائم مقام آن فرد و دو نفر از قضات دادگاه استان که از طرف وزیر دادگستری انتخاب می گردند هیأت ذکر شده را به تمام اشتباهات و اختلافات مرتبط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی کنند. از طرف وزیر دادگستری جهت ورود به این هیأت یک نفر عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان نیر معرفی و تایین می گردد.

مطابق ماده ی قانون ۱۱ ثبت برای رسیدگی کشور ؛ اگر از جانب پذیرفتن درخواست ثبت اختلافی ما بین افراد و اداره ثبت رخ بدهد و یا اشتباهی انجام شود و یا در تصرف افراد مزاحمت و تعارض در میان باشد. هیأت نظارت می بایست برای رفع اختلافات و تعیین تکلیف و یا باطل نمودن و یا اصلاح درخواست ثبت اقدامی صورت دهد.

مطابق آیین نامه اجرایی قانون رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی مصوب شده سال ۱۳۵۲؛ واحدهای ثبتی ملزم می باشند به محض مطلع شدن از صادر شدن اسناد مالکیت معارض (اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود یا حقوق ارتفاقی آن سند باشد) سریعا به جهت رسیدگی گزارش را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مورد نظر ارسال نمایند .گزارش مورد نظر را به شیوه ای که هیچگونه ابهامی و مشکلی وجود نداشته باشد به هیات نظارت ارسال نمایند.

رئیس ثبت می بایست گزارش نماینده و صورت جلسه مورد نظر را مشاهده و بررسی نماید و مندرجات آن را با سوابق مورد نظر و  موجود در پرونده ثبتی تطبیق و مقایسه کند .سپس پس از حاصل شدن اطمینان از تعارض.می بایست اظهار نظر صریح مبنی بر وقوع تعارض.دستور صادرش شدن بخش نامه به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه و ارسال گزارش به ثبت منطقه را صادر کند.(ماده قانون ۱ آئین نامه اجرائی اسناد مالکیت معرض کشور) پس از آن پرونده را برای اجرای دستورات رئیس ثبت پیش نماینده برگشت داده می گردد.

مطابق آیین نامه ذکر شده در قسمت بالا هر زمان از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین افراد و اداره ثبت اختلافی به وجود آید و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض در میان باشد. می بایست تمام مدارک طرفین دعوا دریافت و با تعیین نمودن وقت آنها را جهت بازدید محلی به وسیله اخطار الاغ نمود و توضیح دهند که در وحله اول عدم حضور هر یک از طرفین دعوا مانع از رسیدگی نخواهد شد.

دوما هر یک از طرفین این حق را دارند که تا قبل از زمان رسیدگی جهت ملاحظه و اطلاع از مدارکی که تحویل داده اند.طرف دیگر دعوا داده اند را به اداره ثبت مراجعه نموده و پس از آن در زمان تایین شده با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آنها رسیدگی و مراتب و گزارش صورت مجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن ضمیمه و قید کند و به امضاء اشخاصی که در آنجا حضور دارند برسانند. چگونگی این مورد را با ارسال سابقه و اظهار نظر قاطع و صریح خود مبنی بر اینکه چه فردی متصرف می باشد و تصرفات به چگونه بوده است را به هیات نظارت گزارش کنند.