فک رهن چه می باشد و چطور ای امکان وجود دارد که خانه را از رهن بانک خارج نمود؟

مسلما تا به حال عبارت فک رهن به گوش کلیه افرادی که جهت خرید خانه با استفاده از وام و تسهیلات بانکی اقدام نموده اند آشنا می باشد. هر بانکی جهت وام و تسهیلاتی که در اختیار اشخاص قرار می دهد ضمانت نامه مشخص و معینی مد نظر قرار می دهد. به عنوان مثال می توانیم به شرایط بعضی از وام ‌ها که احتیاج به ضامن تاییئ شده و رسمی دارند و بعضی دیگر در قبال ارائه وام مورد نظر سفته قبول می کنند. در خصوص وام مسکن ضمانت نامه ای که بانک اکثرا مورد قبول واقع می سازد رهن سند خانه‌ای می باشد که از جانب شخصی که وام را دریافت جهت خانه ی مورد نظر نموده است جهت تهیه سند برای زندانی انجام می گردد.

به عنوان مثال چنانچه شما آپارتمانی را با استفاده از وام مسکن بانک مسکن خریداری نموده اید، در هنگام انتقال سند آپارتمان خریداری شده در آن قید می گردد که این ملک تا هنگامی که اقساط آن به صورت کامل پرداخت نگردد به عنوان ضمانت در رهن بانک مسکن قرار می گیرد. به علاوه در صورت تسویه نشدن اقساط وام دریافتی، بانک این امکان را دارد که آپارتمان مورد نظر را تصرف نماید. پرسشی که در این زمان برای اکثر مردم پیش می آید این مورد است که چنانچه قصد داشته باشید که آپارتمان مورد نظر که وام آن هنوز به طور کامل تسویه نشده است در رهن بانک به عنوان ضمانت جهت تهیه سند برای زندانی قرار دارد را بخرید یا به فروش برسانید چه اقدامی می بایست صورت ؟ و آیا اصلا این امکان وجود دارد که خرید و فروش همچین آپارتمامی امکان پذیر می باشد یا خیر؟ جهت پاسخ به تمامی این پرسش ها می بایست در گام نخست با معنی فک رهن  را مورد برسی قرار دهید.

تعریف فک رهن

جهت این مورد که این امکان را داشته باشیم که ملک یا زمین یا آپارتمانی را که در رهن بانک قرار گرفته است خریداری و یا به فروش برسانید در گام نخست می بایست این ملک را فک رهن جهت تهیه سند برای زندانی نمایید. فک رهن به معنای آزاد نمودن سند ملکی که به عنوان وثیقه و ضمنانت نزد بانک قرار گرفته شده است، از حالت رهن می باشد. جهت حل این مورد دو راه حل بنیادی وجود وجود خواهد داشت که می بایست با توجه به موقعیتی که دارید برسی نمایید که کدام یکی از دو مورد با توجه به اوضاع و احوالتان برای شما مناسب تر می باشد

تسویه حساب کامل و یا سپرده‌ گذاری نزد بانک :

روش تسویه حساب کامل

‌راه حل نخست جهت فک رهن، تسویه حساب کل بدهی و اقساط باقی ‌مانده جهت وام دریافتی مورد نظر نزد بانک می باشد. هنگامی که قصد این مورد را دارید که آپارتمانی را که همراه با وام خریداری نموده اید را به فروش برسانید ، به طور معمول تعدادی از اقساط این وام را پرداخت نموده اید. به همین علت با مد نظر گرفتن اقساطی که پرداخت نموده اید، با کمی محاسبه میزان مبلغ باقی مانده بدهی‌ مورد نظر نزد بانک مشخص و می بایست این مبلغ را جهت تسویه به بانک مورد نظر پرداخت نمایید. جهت انجام نمودن این کار می بایست به بانک رجوع نموده و در خواست تسویه حساب وام دریافتی جهت آپارتمان خود را به بانک ارائه دهید. در این زمان بانک مورد نظر میزان بدهی اصلی باقی‌ مانده از پرداختی وام به شما را محاسبه نموده و به شما مبلغ باقی مانده وام دریافتیتان را اطلاع می دهد. شما این امکان را دارید که با پرداخت نمودن کل این مبلغ به صورت تمام و یک جا ، سند آپارتمان خود را از رهن بانک که جهت ضمانت وام دریافتی قرار داده بودید آزاد نمایید.

روش سپرده‌ گذاری (طرح رها)

روش سپرده‌ گذاری روشی می باشد که در چند سال گذشته و از جانب برخی از بانک ها انجام می پذیرد. بانک مسکن به صورت ویژه ای سپرده‌ گذاری جهت تسویه وام را از جانب طرحی با نام طرح رها صورت می دهد. از خصوصیات و ویژگی های سپرده گذاری مورد نظر به این شیوه می باشد که شما این امکان را دارید جهت تسویه وام خود به بانک مراجعه نموده و بعد از محاسبه مابقی مبلغ اقساط ‌مانده‌تان مبلغی در حدود صدو ده در صد آن را در بانک سپرده‌ گذاری می نماید. در این روش سپرده گذاری آپارتمان مورد نظر  شما از رهن بانک جهت ضمانت برای تهیه سند برای زندانی خارج می‌ گردد.

موردی که می بایست در این شیوه از سپرده گذاری به آن توجه نمود اینست که در این طرح بانک مسکن قرار گرفته بدین صورت است که ، مجددا می بایست اقساط وامی که دریافت نموده اید را پرداخت نمایید و تا تاریخی که اقساط شما به اتمام نرسیده است این حق را ندارید که از مبلغ سپرد ه‌گذاری شده نزد در بانک استفاده نمایید. در این صورت بانک در ازای سپرده ‌گذاری شما مبلغی را با عنوان سود سپرده به شما به صورت ماهانه یا چندین ماه یکبار پرداخت می‌ نماید که نرخ آن اکثرا نرخ بیشترین سود مجاز مصوب شده بانک مرکزی و بانک مورد نظر می باشد. شما این امکان را دراید که از همان مبلغ جهت پرداخت اقساط بانکیتان استفاده نمایید.

تنظیم نمودن قرارداد اجاره خانه را با رعایت چه نکاتی می توان انجام داد؟ روش سپرده‌گذاری بهتر می باشد یا تسویه حساب کامل؟

بسته به اوضاع و احوالی هم اکنون خودتان بهتر از هر شخص دیگری از آن با خبر هستید این امکان را دارید که کدام یک از این دو روش می توان در شرایط فعلیتان برای شما مناسب تر و مقرون به صرفه تر جهت فک رهن باشد. چنانچه تعداد اندکی از اقساط وامتان را پرداخت نموده اید مناسب تر می باشد که از روش تسویه حساب کامل  با بانک در صورت امکان استفاده نمایید. بدین خاطر می باشد که بدهی شما به بانک جهت دریافت وام از دو قسمت تشکیل شده است. اصل بدهی مورد نظر و در قسمت دیگر سود باز پرداخت آن. نسبت اصل بدهی و سود باز پرداخت وام مورد نظر که در اقساطی که شما پرداخت می‌‌ نمایید برای تهیه سند برای زندانی یکسان نمی باشد بدین معنی که سهم سود باز پرداخت در اقساط اولیه وام دریافتی به بسیار بیشتر می باشد. با گذشت زمان و با پرداخت اقساط بعدی از سهم سود باز پرداخت کم می شود و به همین علت به سهم اصل بدهی اضافه می‌ گردد.

فک رهن

ملاک مبلغی که می بایسد در هنگام تسویه حساب کامل پرداخت کنید صرفا اصل بدهیتان به بانک می باشد. به همین علت چنانچه تعداد کمی از اقساطتان را پرداخت نموده باشید بدین معنی می باشد که سهم زیادی را در ازای سود وام دریافتی پرداخت نکرده ‌اید. چنانچه در این هنگام جهت تسویه حساب کامل اقدام نمایید ضرر بسیار زیادی را تقبل نمی کنید و با پرداخت نمودن اصل بدهیتان سند شما از رهن بانک خارج گردد (فک رهن صورت می پذیرد).

از طرف دیگر چنانچه  تعداد زیادی از اقساطتان را پرداخت نموده باشید به این معنا می باشد که مبلغ بسیار زیادی را جهت سود وام دریافتی مورد نظر به بانک پرداخت نموده اید در صورتی که که اصل بدهیتان زیاد تفاوتی نکرده است. در این هنگام جهت استفاده از شیوه ی تسویه حساب کامل برای تهیه سند برای زندانی ، می بایست چیزی در حدود همان بدهی اولیه را پرداخت نمایید. در جمع بندی کلی این قسمت چنانچه تعداد زیادی از اقساط وامتان را پرداخت نموده اید روش سپرده‌ گذاری برای شما با توجه به شرایط فعلیتان مناسبترین گزینه می باشد.

به چه روشی میزان بدهی باقی‌ مانده‌ مان جهت تسویه حساب کامل محاسبه نماییم؟

برخی از اشخاص در هنگام محاسبه مبلغ باقی‌ مانده بدهیشان به بانک (برای فک رهن آپارتمان یا خانه خریداری شده) دچار اشتباه می شوند. تصور  اغلب آن‌ها این مورد است که چنانچه اقساط پرداخت در قبل را از مبلغ اولیه وامی که دریافت نموده اند کسر نمایند، مبلغ بدهی فعلیشان به بانک به دست می‌آید. در صورتی که این تصور به کل اشتباه می باشد. جهت روشن شدن این موضوع به بیان بهتر می بایست اطلاع داشته باشید که بدهی شما به بانک در قبال دریافت وام مورد نظر دارای دو قسمت می باشد. اصل بدهی مورد نظر که معادل مبلغ وامی می باشد که دریافت نموده اید و سود باز پرداخت آن که با نرخ تصویب شده به نسبت به مبلغی که دریافت نموده‌اید برای تهیه سند برای زندانی تعلق می‌گیرد و شما ملزم به پرداخت نمودن این مبلغ هم می باشید.

به عنوان مثال شما وامی معادل چهل میلیون تومان با نرخ سود بیست درصد از بانک دریافت می نمایید. بدهی شما به بانک مورد نظر شامل چهل میلیون به عنوان اصل بدهی و مبلغ دکل، و بیست درصد×چهل میلیون یعنی هشت میلیون تومان سود آن وام می باشد که شما می بایست این مبلغ هم به بانک طی اقساط وامتان پرداخت نمایید. به همین علت شما می بایست مبلغی معادل چهل و هشت میلیون تومان در قبال اقساط بازپرداخت وام دریافتیان به بانک پرداخت نمایید.

چک اجاره: نکاتی که می بایست در تنظیم نمودن چک اجاره به آن‌ها توجه نماییم :

در این قسمت نکته بسیار مهمی وجود دارد که می بایست به آن بپردازیم آن هم این مورد که در اقساطی که پرداخت می‌ نمایید، نسبت بین اصل بدهی و سود بازپرداخت یکسان نمی باشد. بدین معنی که چنانچه شما مبلغ ۱یک میلیون تومان تحت عنوان اقساط وام دریافتی خود پرداخت نمایید. بدین صورت نمی باشد که نیمی این مبلغ بابت اصل بدهی دریافتی و نیمی آن بابت سود بانک جهت باز پرداخت وام خود جهت تهیه سند برای زندانی می باشد. بلکه سهم پرداختی سود باز پرداخت وام در اقساط نخستین بیشتر می باشد. به طور مثال هشتصد هزار تومان این مبلغ جهت سود باز پرداخت و دویست هزار تومان آن بابت اصل بدهیتان محاسبه می گردد. در طول مدت زمان و پس از پرداخت نمودن و گذشت مدتی بعد سهم سود باز پرداخت کمتر و سهم اصل بدهی زیادتر می گردد.

فهمیدن این موضوع بسیار مورد نیاز و ضروری می باشد، بدین خاطر که در طول مدت زمان محاسبه اصل بدهی باقی ‌مانده‌ تان می بایست اطلاع داشته باشید که قسمت اعظم از اقساطی که پرداخت نموده اید بابت سود باز پرداخت می بوده و مقدار اصل بدهی شما تغییر آنچنانی نگرده است. همانطور که قسمت بالا به آن پرداختیم پس از پرداخت ده قسط یک میلیون تومانی شما چیزی در حدود شش تا هفت میلیون بابت سود باز پرداخت و دو تا سه میلیون برای اصل بدهیتان پرداخت نموده اید. به همین علت چنانچه قصد این مورد را داشتید که محاسبه بدهی باقی ‌ماندتان را انجام دهید جهت تهیه سند برای زندانی می بایست تنها دو تا سه میلیون را از مبلغ نخستین کسر نمایید و شش تا هفت میلیون دیگر بخشی از اصل بدهی شما کسر نخواهد کرد.

به چه علت می بایست آپارتمانی که در رهن بانک قرار دارد را فک رهن نمایید؟

آپارتمانی  که به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دارد، جهت معامله خرید و فروش می بایست از رهن بانک خارج گردد. معامله آپارتمان‌ بدون انجام دادن فک رهن، مطابق قانون خلاف منافع بانک می باشد و در نتیجه بانک این امکان را دارد که به جرم کلاه ‌برداری ازشخص شما شکایت و اقامه دعوا نماید.

آیا می توان خانه ای را خریداری یا فروش رسانید مادامی که هنوز فک رهن آن صورت نگرفته است؟

اغلب  فروشندگان در آگهی‌ های فروش خانه یا ملک یا آپارتمان خود واژه “وام‌ دار” را ذکر می نمایند. این عبارت بدین معنا می باشد که ملک ذکر شده همراه با وام خریداری شده و همچنان در رهن بانک قرار دارد. به همین علت مبلغ وام دریافتی به عنوان بخشی از قیمت ملک مورد نظر، از مبلغ کل کسر می گردد، در هر صورت از آن جا ملک مورد نظر هنوز در رهن بانک می باشد و هنوز فک رهن آن جهت تهیه سند برای زندانی انجام نگرفته است، همچنان امکان نقف و انتقال و منتلق کردن سند ملک مورد نظر به خریدار جدید وجود نخواهد داشت. به همین علت اینگونه از معامله‌ ها از طریق وکالت و به شیوه تنظیم و فروش قولنامه‌ای صورت می پذیرد. بدین صورت که فروشنده وکالتی به خریدار ارائه می کند که تا هنگامی که اقساط وام به صورت کامل با بانک تسویه نگردد، شخص خریدار این امکان را داشته باشد که ملک مورد نظر را به نام خود تنظیم نماید.

این گونه از معاملات علاوه بر این که می بایست در کمال دقت انجام گردند، درد سرهای حقوقی بسیار زیادی را دارند و ریسک این قبیل معاملات هم بسیار بالا می باشد. به این خاطر که شخص فروشنده این امکان را دارد ملک مورد نظر را به طور همزمان برای تهیه سند برای زندانی از طریق قولنامه به چندین فرد دیگر به فروش برساند و اصطلاحا از خریداران کلاهبرداری نماید. بدین ترتیب می بایست در این گونه از موارد تا جایی که امکان دارد از انجام نمودن این قبیل معامله ‌ها که دارای ریسک بسیار زیاد می باشند خودداری نمایید و چنانچه تحت شرایطی اقدام به خریدن ملکی همراه با وام را گرفتید، الزاما با یک وکیل مورد اعتماد در خصوص این مورد صحبت نمایید و ترتیبی صورت دهید که کلیه مراحل معامله با نظارت و حضور او انجام گردد.