مراحل سند زدن ملک از آغاز تا اتمام کار

یافتن خانه ایده‌آل و مناسب، کاری پر زحمت می باشد. مراجه به بنگاه‌های معاملات املاک و آژانس های مسکن، محاسبه نمودن هزینه ‌ها و بررسی نمودن شرایط مورد نظر و انتخاب یکی از موارد انتخابی، عموما عملی سخت و طاقت فرسا می باشد.

سند زدن در دفتر اسناد رسمی جهت اجاره سند برای وثیقه زندانی در تهران

پیدا نمودن خانه خوب و متانسب با خصوصیات و دارایی هر فرد، کاری سخت و پر دردسر می باشد. مراجعه نمودن به آژانس های امکلاک، دریافت نمودن هزینه‌ ها و برسی شرایط و انتخاب نمودن یکی از مواردی که متناسب با احوالشان می باشد، عموما سرشار چالش های گوناگون و جز کلافگی و اعصاب خراب چیز دیگری ندارد.در هر صورت با پردا نمودن خانه ی مورد نظر جهت اجاره سند برای وثیقه زندانی در تهران، آغاز داستان جدید و آن هم سند زدن ملک مورد نظر می باشد. مبایعه ‌نامه ، بنچاق ، انتقال نمودن سند و رفتن به دفتر اسناد از جمله مواردی می باشد که قطعا با آن دست و پنجه گرم می کنید.

تغییر نام و یا انتقال دادن سند ملکی، موارد مهمی در بر دارد که چنانچه به آن‌ها توجه مورد نیاز نشود، این امکان وجود دارد که بعد از معامله دچار ضرر و زیان و پشیمانی شدید گردد. به همین علت در این مقاله قصد داریم تا برای شما جزییات و شرایط انتقال سند را توضیح دهیم تا کمتر دچار مشکلات از این قبیل شوید.

در گام نخست جهت  خرید و انتقال سند یک خانه یا ملک دو نفر مورد نیاز می باشد :

فروشنده: قصد دارد خانه ملک خود را به فروش برساند

خریدار: قصد دارید خانه یا ملکی را خریداری نمایید

چنانچه به توافقات مبلغ مورد نظر و سایر شرایط دست یابند وارد معامله می‌ گردند.

چنانچه خانه مورد پسندتان را پیدا نموده اید ضمن تبریک.شما را جهت مراحل انتقال سند راهنمایی می نماییم تا بدون مشکل از این قسمت هم عبور کنید.

مراحل معامله ملک

معامله نمودن ملک در ایران دارای ۳ مرحله می باشد :

مرحله نخست: توافق

مرحله نخست، توافقی می باشد که هم خریدار و فروشنده (دو طرف معامله) با هم انجام می دهند. در این گونه از توافق دو طرفه، دست نوشته ای کتبی با نام قول‌نامه تنظیم می کنند، به توضیح بهتر برای اجاره سند برای وثیقه زندانی در تهران هم فروشنده و خریدار توافقاتی را که بین خود جهت خرید یا فروش ملک مورد نظر انجام داده اند را به صورت مکتوب تنظیم می کنند که بعدا دچار مشکل نشوند.

تفاوت قول ‌نامه و مبایعه‌ نامه در چه چیزی می باشد؟

نام حقوقی قول‌ نامه به مبایعه ‌نامه در زمان امروزی تغییر نموده است. قول ‌نامه، بار حقوقی ای نداشته و چنانچه ما بین طرفین معامله اختلاف حاصل شود، و به دادگاه مراجعه نمایند، قول ‌نامه محکمه‌ پسند نمی باشد و شرایط فقهی مورد نیاز را دارا نمی باشد. به این دلیل که اساس قانون ما در ایران فقه می باشد. به همین علت جهت اینکه این قبیل مشکلات ایجاد نگردد قول‌ نامه را به مبایعه‌ نامه تبدیل نموده اند.

مبایعه‌ نامه

یک قرف پیش، اسم مبایعه ‌نامه، مجتهد نویس قرار داست. به این خاطر که مردم سواد مورد نیاز را نداشتند، و جهت معامله از ملا و یا شیخ آن زمان کمک در خواست می کردند که خود به اصول فقهی مطلع بود، در حقیقت آن شیخ یا ملا بود که یک مبایعه ‌نامه تنظیم می نمود.

پس از مدتی که سواد مردم بالا رفت و اطلاعات مورد نیاز را خودشان درک می نمودند، جهت انجام نمودن معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را تنظیم می کردند، در این صورت شرایط مورد نظر را رعایت نمی‌کردند.به همین علت «مبایعه ‌نامه یعنی سند غیر رسمی می باشد پیش از رسمی شدن»، ایجاد گردید.

در زمان امروزی قول‌نامه و مبایعه‌ نامه را یکی فرض می‌ نمایند. اما تمامی افراد ضروری می باشد که تفاوت های بین این دو را درک نمایند.

این امکان وجود دارد که شما با فروشنده، هنگامی به توافق دست یابید که دفتر خانه ای باز نبوده باشد، به همین علت پیش از سند زدن خانه یا ملک مورد نظر و انتقال آن این امکان را دارید که یک مبایعه‌ نامه تنظیم کنید.

در مبایعه‌ نامه چه مواردی قرار می گیرد؟

در مبایعه ‌نامه می بایست حداقل ۵ مورد قید شده باشد :

مشخصات  شخص فروشنده: مشخصات سجلی، دقیق (در نشانی الزاما می بایست کدپستی قرار گرفته باشد)، تلفن همراه و تلفن ثابت.

مشخصات شخص خریدار: مشخصات سجلی، نشانی دقیق (در نشانی الزاما می بایست کدپستی قرار گرفته باشد)، تلفن همراه و تلفن ثابت.

موضوع مورد معامله (مبیع): ذکر کامل مشخصات جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).

مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشور ایران، ریال یا به میزان تومان.

زمان مورد معامله: زمان و شیوه ی پرداخت، زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم و نگارش سند. جهت شیوه ی پرداخت می بایست الزاما قید گردد که خریدار چه مبلغی را، در چه تاریخی و تحت چه شرایطی به فروشنده تحویل می دهد.

مبایعه ‌نامه بنچاق

چنانچه این پنج مورد در قرار داد قید نشود، مبایعه ‌نامه هیچ گونه ارزش قانونی ندارد. پس از قید نمودن این پنج مورد، جهت شفاف ‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه ‌نامه اضافه می‌ نمایند. چنانچه تنها این پنج مورد قید شده باشد، ارزش مبایعه ‌نامه سست و بی جان می باشد، در صورتی که با اضافه نمودن مواردی که در قسمت بعدی به آن می پردازیم، مبایعه ‌نامه شفاف می گردد.

بند پشیمانی در قرار داد: تصور نمایید شما خانه‌ای را انتخاب کرده اید و مبایعه ‌نامه آن را تنظیم و نوشته اید ولی همسرتان بعد از مشاهده خانه می گوید که این خانه مورد پسندش نمی باشد. می بایست در مبایعه ‌نامه تعیین گردد که چنانچه خریدار یا فروشنده بنا به دلیلی از خرید یا فروش ملک خود پشیمان شدند، چه اتفاقی در این صورت مطابق با آن بندی که قرار داد ذکر شده است رخ می دهد.

جهت پشیمانی از قرار داد، زمان معینی تعیین نمایند، به طور مثال تا ۲۴ یا ۴۸ ساعت پس از تنظیم مبایعه ‌نامه این امکان وجود داشته باشد طبق این بند پشیمانی مبایعه نامه فسخ گردد.

در صورت پشیمانی، مبلغی هم به عنوان خسارتی تعیین می نمایند که الزاما این مبلغ می بایست در مبایعه نامه به طور دقیق مشخص گردد.

گول خوردن: در کلیه معاملات اصطلاحی با نام خیارات قرار دارد. «خیار» به بیان واضح تر، به امکان و قدرت فسخ معامله ذکر می گردد. خیارات انواع مختلفی را شامل می شود از قبیل مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (مورد معامله ای که قرار بسته ایم با آنچه مشاهده می کنم تفاوت بسیار زیادی دارد و… .

اکثرا در مبایعه ‌نامه، اختیار خیارات را از خویش سلب می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» در قرار داد مبایعه نامه قید می کنند، که معنی این عبارت این می باشد که ما با علم به این مورد که چنین اتفاقی حاصل نشده است، معامله را انجام می دهیم و به ‌هیچ‌ عنوان معامله را فسخ نمی‌کنیم.

چنانچه خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش سلب و ساقط نمایید و پس از معامله اینطور استنباط نمایید که در هر زمینه‌ای گول خورده (سرش کلاه رفته) است، هیچ حقی در زیمنه فسخ مورد معامله ندارد و عملا اقدامی نمی تواند انجام دهد و این امکان را ندارد که معامله را فسخ نمایید.

توجه نمایید که جهت سند زدن خانه، چه خیاراتی را قبول می کنید. با قید کردن و نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ نمودن مورد معامله را از خودتان سلب و ساقط می کنید.

منصوبات و ملزومات: هنگامی که شما ملکی را خریداری می کنید، بعضی وسیله ‌ها روی خانه می باشد. در این قسمت به طور کامل به همه این موارد می پردازیم.

مبایعه ‌نامه بنچاق

به طور مثال خانه ای را با کولر گازی، پکیج، سرویس بهداشتی فرنگی، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…  خریداری نموده اید. در این زمان می بایست تمامی این موارد را تا جایی که امکان دارد در قرار داد قید نمایید و منصوبات را به صورت شفاف‌ ذکر کنید. اگر این بند را در قرار داد مبایعه نامه ذکر نکنید این امکان وجود دارد که زمانی که خانه را از فروشنده تحویل می گیرید، به طور مثال پکیج و یا کولر گازی نداشته باشد و فروشنده همه این قبیل موارد را از روی خانه برداشته باشد.

پس از تکمیل نمودن مواردی که ذکر شد، هم خریدار و همچنین فروشنده و حداقل دو نفر شاهد می بایست زیر این مبایعه ‌نامه را امضا نمایند.

در مبایعه ‌نامه مورد نظر می بایست شیوه ی پرداخت هزینه‌های انتقال سند هم قید گردد. بعضی از این هزینه‌ ها با فروشنده و بعضی با شخص خریدار می باشد. فروشنده می بایست کلیه بدهی ‌های ملک را تا روز تحویل آن پرداخت نموده باشد.

این امکان وجود دارد که شما به‌ عنوان خریدار، خانه مورد قرار داد را امروز تحویل گرفته باشید ولی یک‌ سال بعد زمان انتقال سند را در قرار داد ذکر کرده باشید، به همین علت از روزی که خانه را از فروشنده تحویل می‌ گیرید، کلیه هزینه‌ها با شما می باشد و فروشنده می بایست خانه را بدون هیچ گونه بدهی به شما تحویل نمایید.

در ادامه این مقاله به طور کلی به بررسی کلیه هزینه‌ های انتقال سند می پردازیم.

مرحله دوم انتقال سند ملک : دریافت کد رهگیری

در این مرحله خریدار، با فروشنده هر دو به توافق دست پیدا کردند و مبایعه ‌نامه تنظیم و نوشته شده است. اما این اشکال وجود دارد که مبایعه ‌نامه مورد نظر  منحصر به ‌فرد نمی باشد و این امکان وجود دارد که شخص فروشنده خانه یا ملک مورد نظر را جهت اجاره سند برای وثیقه زندانی در تهران به چندین فرد دیگر هم به فروش برساند.

جهت جلوگیری از بروز همچین اتفاقی، پس از تنظیم مبایعه ‌نامه،می بایست هم فروشنده و همچنین خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز مراجعه کنند، تا مبایعه ‌نامه تنظیم شده خود را را در سیستم نرم‌افزاری جامع که دولت تایین کرده جهت دریافت کد رهگیری ثبت نمایند. به این نکته توجه داشته باشید که«بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می نمایید رسمی و معتبر مورد اعتماد و با سابقه در این امر باشد.

انتقال سند در در دفتر اسناد رسمی

مشخصات ملک مورد ماعمله، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت می گردد و پس از آن کد رهگیری صادر و دریافت می شود. سیستم مورد نظر سراسری می باشد، بدین صورت که چنانچه فروشنده قصد داشته باشد که یک ملک را به چندین نفر فروش برساند، هنگام ثبت در سیستم خطا دریافت می شود و خطای مورد نظر اعلام می دارد کد رهگیری قبلا برای این ملک صادر شده است و دیگر امکان ثبت مجدد آن وجود نخواهد داشت.

صادر گشت و دریافت کد رهگیری به منزله این می باشد که معامله انجام شده درست و صحیح می باشد و یکی از مراحل مورد نیاز و ضروری جهت انتقال سند می باشد.  برخی از اشخاص، تنظیم و نگارش مبایعه ‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی و آژانس های مسکن معتبر و قابل اطمینان صورت می دهند.

مرحله سوم انتقال و سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این پروسه از انتقال سند، خریدار نیاز نیست کاری صورت دهد و این فروشنده می باشد که با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه می نمایید. دفتر اسناد رسمی مورد نظر لیست مدارکی که جهت تشکیل پرونده مورد نیاز می باشد را به فروشنده تقدیم می نمایید تا آن را آماده سازد.

مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد رسمی

اصل و تصویر سند مالکیت

اصل و تصویر بنچاق

اصل و تصویر وکالت‌نامه

تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

صورت ‌مجلس تفکیکی در خصوص آپارتمان (این مورد می بایست حتما هماهنگ گردد)

اصل و تصویر حصر وراثت (در خصوص سندهایی که ورثه‌ای می باشند)

اصل و تصویر فرم مخصوص مالیات بر ارث (در خصوص سندهایی که ورثه‌ای می باشند)

اصل و تصویر پایان‌ کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در خصوص زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)

بنچاق چیست؟

زمانی که خانه‌ای را خریداری می کنید، یک سند به شما تحویل داده می شود. سند مورد نظر، مشخصات جغرافیایی (اینکه درکجای ایران قرار دارد)، ثبتی (پلاک ثبتی ملک چند می باشد) و هندسی (مساحت ملک چقدر می باشد) ملک را همراه خود دارد.بنچاق یک ورق کاغذ با سایز تعیین شده می باشد که در آن مشخصات کامل فروشنده و خریدار، آدرس کامل و کلیه هزینه‌ هایی که طرفین معامله انجام داده‌ اند، در آن قید و ذکر می گردد، بدین معنی که داستان  کامل ملک در آن نوشته می شود. بنچاق پیوست و پیش‌ نیاز سند می باشد.

از لحاظ اسنادی بنچاق جز اسناد درجه دوم می باشد و بدون آن هم معامله انجام می پذیرد. دفترخانه اسناد رسمی یک نسخه از بنچاق را نزد خود نگاه می دارد. چنانچه بنچاق همراه خود نداشته باشید ، دفترخانه فعلی با دفترخانه‌ ای که معامله قبلی ملک در آنجا اجام شده تماس حاصل می کند و اطلاع می دهد تا یک نسخه از بنچاق مورد نظر را برای دفتر خانه فعلی ارسال نمایید.

در صورت مفقودی بنچاق و یافتن آن این امکان را دارید که به دفترخانه ی که در آن بنچاق قرار دارد مراجه نمایید و درخواست دریافت مجدد آن را از دفتر خانه نمایید.

زمانی که فروشنده جهت انتقال سند به دفترخانه مراجه می کند، دفترخانه ملزم می باشد که از شهرداری، دارایی، بیمه (چنانچه ملک تجاری بوده باشد)، بخشداری (چنانچه ملک مورد نظر خارج از محدوده خدمات شهری بوده باشد) استعلام بگیرد که آیا این ملک بدهی  به این سازمان دارد یا خیر. به انجام دادن این کار، مفاصاحساب گفته می شود.

به علاوه دفتر اسناد رسمی از طریق اینترنتی بررسی می‌ نمایید که سند در گرو بانک یا دادگاه جهت اجاره سند برای وثیقه زندانی در تهران و ملک در طرح ساخت ‌و ساز شهرداری واقع نشده باشد. بدین صورت که این امکان وجود دارد که در ملک مورد نظر یا مجاور آن ، بزرگراه یا اتوبانی احداث گردد. در این هنگام اجازه انجام دادن معامله صورت نمی گیرد. با این اوصاف انجام دادن این مرحله که دفتر اسناد رسمی صورت می پذیرد از اهمیت بسیار زیادی برخوردار می باشد.

انتقال نمودن سند در دفتر اسناد رسمی

شخص فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد  رسمی تحویل می گیرد، این پروسه را جهت به‌ نام کردن انتقال سند خانه  یا ملک مورد نظر طی می‌ نمایید :

شهرداری یا بخشداری: شخص فروشنده با نامه‌ای که از دفتر خانه اسناد رسمی دریافت کرده است به شهرداری مراجه می کند، و شهرداری برسی می نمایید که او ساختمان را مطابق با پروانه ساختی که برای ملک او صادر شده است بنا کرده است یا خیر، چنانچه مطابق پروانه بنا نشده باشد شخص فروشنده می بایست جریمه تعیین شده از سمت شهرداری را پرداخت نمایید.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین هم جز هزینه انتقال سند می باشد که می بایست توسط فروشنه پرداخت گردد. فروشنده می بایست هزینه ‌ای هم برای پسماند (جمع نمودن زباله ها)، و کمک به آموزش ‌و پرورش به شهرداری پرداخت نمایید.

دارایی: به میزان ۴% قیمت ملک مورد نظر، مالیات نقل‌ و انتقال دریافت می شود. این امکان وجود دارد که با مشاهده ۴% معامله را بر هم بزنید اما می بایست این مورد را اطلاع داشته باشید که قیمتی که دارایی برای ملک تعیین می نمایید با قیمت واقعی آن بسیار متفاوت می باشد. به عنوان مثال چنانچه زمین شما متری ده میلیون تومان در بازار قیمتش باشد ، دارایی بیشتر از متری ده هزار تومان برای آن قیمت تعیین نمی کند.

بیمه: چنانچه ملک مورد نظر تجاری باشد

مبایعه ‌نامه :

مرحله انتهایی انتقال سند ملک: انتقال سند

مطابق زمانی که در مبایعه ‌نامه قید شده است، هم فروشنده و هم خریدار می بایست جهت انتقال سند ملک مورد نظر در دفتر خانه اسناد رسمی که با هم توافق کرده اند حضور پیدا می‌کنند.

چنانچه یکی از طرفین معامله به طور مثال شخص فروشنده، در دفترخانه حاضر نگردد، و خریدار این امکان را نداشته باشد که به هیچ طریقی با او تماس حاصب نمایید، می بایست الزاما تا آخرین ساعت اداری در دفت رخانه حضور داشته باشد، چنانچه فروشنده باز هم حضور نیافت، خریدار این امکان را دارد که گواهی عدم حضور را دریافت نمایید.

چنانچه خریدار به ‌هیچ ‌طریقی نتوانست با فروشنده تماس بگیرید یا او را بیابد، با همراه داشتن گواهی عدم حضور به دادگاه مراجه نموده و این حق را دارد که هزینه پشیمانی را از فروشنده  به عنوان خسارت دریافت نمایید.

شخص فروشنده می بایست در این قسمت تمامی مدارکی که در مطلب قبلی ذکر نموده ایم، با خود به‌ همراه داشته باشد و در کنار آن پاسخ استعلام‌ هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه دریافت نموده است را(مفاصاحساب) به دفترخانه تحویل دهد.

سند زدن ملک چقدر هزینه در بر دارد؟

ثبت نمودن مبایعه ‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین معامله جهت حق الزحمه خود دریافت می کند.

فروشنده می بایست کلیه هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند تماما تسویه نمایید.

دارایی هزینه نقل‌ و انتقال را دریافت می کند. چنانچه ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات ‌بر اجاره» هم دریافت می کند.

هزینه دفترخانه (حق التحریر)، به صورت مساوی مابین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد. این هزینه حدودا می بایست بین دویست هزارتومان تا دو میلیون باشد.

تفاوت مابین سندهای قدیم و جدید

در سندهای قدیمی، تنها موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را قید می کردند. اینگونه اسناد قابل جعل می باشند و می توانستند با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را بفروش برسانند.

چنانچه در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی هم قید گشته است. این مختصات منحصر به فرد و مختص خود ملک می باشد و به هیچ عنوان قابل جعل نمی باشد.

جمع ‌بندی کلی

انتقال سند ملک یا زمین امری مهم و بسیار حساس می باشد و می بایست جهت انجام دادن آن زمان، حوصله و دقت و توجه بسیار زیادی کرد.

هر کدام از بندهای قید شده در مبایعه ‌نامه، این امکان را دارند به نفع یا به ضرر شما مورد استفاده قرار گیرند. به همین علت در هنگام نوشتن مبایعه نامه دقت و توجه بسیار زیادی نمایید.

جهت اعتبار یافتن مبایعه ‌نامه تنظیم شده، دریافت کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی یا آژانس های مسکن رسمی مورد نیاز و الزامی می باشد.

فروشنده می بایست کلیه بدهی‌ های ملک را پرداخت نماید و بعد از مفاصا حساب، این امکان را دارد که جهت انتقال سند اقدام نماید.

انتقال سند ملک و به فروش رسانیدن آن هزینه‌ های قابل توجهی را شامل می شود که می بایست از پیش تأمین گردد.